数据狗的杭州房价研究

漫长的等待

09-10年，杭州的房价轰轰烈烈，09一年，杭州出让土地获得收入1200亿元，相当于当年度预期内财政收入的一倍左右，超过北上广深四大一线城市成为全国最高。当年许多楼盘确实几乎翻了一倍，成为有房的大爷大妈最快乐的谈资。

那年我拿着千把块工资，怀着屌丝愤世嫉俗的心态，读着高晓松的《不买房，买梦想》, 心想这房价tm到头了，机会早tm没了，不买才tm对的！虽然后来几年，当我用同样酸爽的心态丈量北京和上海的房价被煽了无数巴掌，可杭州的房价确实不紧不慢地躺了许多年。

09年的历史还会重演吗？

我觉得不会，不过俺打算把为什么放在最后，已在杭州买房的人还是晚点再艹我吧。

杭州房势

对比度超强的郊区

这儿，先拿图快慰下大家，首先是杭州的价格分布，我把链家网4000余小区按每平米均价，画到了图上(点的大小和颜色都和价格正相关，价格的区间取的是8000 – 55000 / 平米，大于55000以55000计，小于亦然)。

上图看到，杭州总有些高价的小区，出现在远离中心的郊区，比如看着左下角的大红点『云栖玫瑰园』，顺势搜到了『1.21亿元浙江最贵豪宅成交，又在云栖玫瑰园』，吓得老子又去厕所撒了泡尿…

屌丝理解不了超富帅的心态，但超富帅也没有影响杭州房价的大局，8w一平的云栖玫瑰园周围遍地都是1w/平的邻居, 所以这个地块的均价其实不高。因此如果我们把土地分成六边形网格，我们对网格内的房价做加权平均，看得到被平均的郊区地块的均价其实不夸张:

价值巅峰：西湖 | 一号线 | 西溪湿地 | 市政府 | 学军小学

杭州的高价区环抱西湖。

五万以上的房子沿着西湖的东岸和一号线一交叉拼出了一个人字形，但尼玛你放大一看，发现从八万的房子到2万5的房子，也就走个几百米到了（什么叫情怀，痛砸百万，只为坐在阳台看西湖）。

同样是著名水域，钱塘江就没那么大魅力，江南江北，大多只是价格比周边略高一筹。

好山好水好多学校，除了西湖，西溪湿地边的房价也很高。

当然还有些高价区，比如圈中所示，大致是学军小学的辐射圈（这个圈不精确，示意一下），而右下角的红点是钱江新城的，杭州新市政府就在那边。

聊聊涨价

去年年中，股市6000点神话宣告流产。伟大的牛市破灭后，失望的资金流向楼市。然而，杭州并没有显示出理应呈现的亢奋，杭州涨的最快的也就20% – 30%，放到上海也只能消失在中位数的海洋里。

这一年，上海暴涨了, 苏州也在暴涨。倘若我们把这三个重要城市的房价增长热力图画在图上，杭州房价的增长显得黯淡无光(颜色为 0% – 55%的映射，超过55%涨幅的标为亮黄色):

不过，少涨也是涨，杭州的房子在哪里涨的快呢，看图在此

杭州涨幅地图(年涨幅为 5% 以上为红色，不足为蓝色，红色越多涨越多，反之亦然):

多少，我们看得到一些pattern，比如二号线及其规划部分，给沿线的房价带来了一些红利，但更有意思的是板块的区别。

而且，杭州和上海不一样，上海的高增长空间，多少是被中环包裹着，但杭州涨价最快的区域，却大致分布在城市的延伸地带，一个内聚，一个外拓:

上海涨幅地图(年涨幅为 30% 以上为红色，不足为蓝色，红色越多涨越多，反之亦然):

我觉得原因如下：

杭州的市区，大致属于古老、低矮、小资的旅游片区，不会乱拆乱建。杭州的教育板块（城西和下沙）、新的市政府、公司聚集地（滨江和未来科技城），都分布在市中心周边，就像八爪鱼的爪子，这并不像上海，办公楼、产业、商业密密地交织和分布在市中心，这些资源驱动年轻人和中年人聚集，形成了买房主力军。

我们容易发现，拱墅区拱宸桥街道涨了（金渡北路快速路，万达），九堡涨了，下沙也涨了一些，但我其实不是很清楚背后的原因，欢迎大家补充。

而微跌和滞胀的板块也不少，比如钱江新城，当年市政府迁过去的时候轰轰烈烈过一阵子，价格一来就三四万，后来一直滞胀，现在也不例外, 还有新余杭也在滞胀甚至微跌，后面会继续提到的。

片区分析

广义的杭州很大，桐庐、千岛湖和市中心都是杭州，城区们彼此很远，相互独立。

狭义的杭州很小，自行车南北穿城，只消半个下午。

你很少见到一个省会，一个新一线城市是这样袖珍的。

也许因此，今天杭州还在进行大面积的建设，怎么用数据求证？

首先拟一个指标，算算杭州房子的供应量。

通过链家网的小区字典，把所有小区的户数（一个小区有多少间房子）都采集后，按照建成年代进行求和，就可以计算出每年供应了多少可以买卖的房子了。

我觉得以楼为单位（或以建设面积）未必能准确反应最后的供需关系，打比方某城市的住宅低矮，每个建筑住不了太多人，而某城市的住宅很高，一栋能住好多人，同样要给2000w人住，供需关系就不适合直接用土地面积、建筑个数来反应，因此总户数，我觉得可以反映这个城市到底能解决多少个家庭的居住问题。

我们看到，杭州的供应端还在不断增加，（明年也许会缩减一些，因为G20很多工地都停掉了，已经能从政府数据里看到这点），至少总体趋势是这样的。

滨江崛起

十五年前，滨江就已经成为一个道路宽广、阡陌纵横、高楼林立的水泥新城了。那时的暑假，我骑车从萧山去杭州，最大的屏障却是这段平坦的城市道路，因为买不到一瓶可乐，没有一家餐馆和超市。

那时偌大的滨江，到处都是光秃秃的住宅区，白天看不到晾衣服的架子，晚上见不到窗口暖色的灯光，稀疏的人流竟养活不了几个超市，因此几乎在我离开这里后的十年里，都觉得滨江和无数鬼城一样，是灾难性的烂尾投资。

很多年后某个早晨，当我被滨江早上巨大的人流淹没的时候，才意识到，这真是个成熟的大板块了。

滨江有许多公司，也有很多学校，阿里、网易、华为，都在滨江有点，习近平来杭州，参观滨江的企业。我爬过饿了么的外卖订单数据，滨江的订单巨大无比，直接埋没了萧山老城区。

杭州的任何一个区，都没有滨江区的人口增速快，从2000年到2010年，滨江的人口翻了3倍，你可以参考人口普查数据。

09年来，滨江的房价一路往上，从09年至今，翻3倍的房子也并不为怪，而我们也很容易能看到滨江和其他区的建设量趋势变化。

如果我们打印出近年来（2010-今开发完成）的小区，以小区的规模映射到点图的颜色和大小上，而我们也容易发现，滨江目前的趋势是往东扩展，主要在1号线和2号线之间，而其中北边就是现在的g20会场。

一路向西

作为今天市中心的武林门是老杭州的城门，往北就是农村，现在已经是市中心了。

同事说，杭州人喜欢城西。杭州城市突破了武林门后, 多少是向西发展了。

13年来阿里，刚搬到新园区，第一次过来，出租车在空空如也的文一西路上一马平川，上六楼一看，周围都是绿色的，忒tm乡村了。

14年我住在公司附近，周围已经是工地的世界，每天六点准时都被门口打桩的声音吵醒，上班的路每天都是脏的，变成了工程大车的涂鸦杰作。

15年每天九点上班，车已非常多了，高教路已经堵成翔，隔三差五可以看到焦急的司机冲上了绿化带，而公司门口的车也停出了几公里…

阿里巴巴作为未来科技城的一个部分，就吸引了2w多人的流量，如果按照未来科技城的规划，这边聚集的人会更多，当我身边的小场景放到大环境里，才发现我们正处于余杭大开发的核心地带，而余杭的开发目前的体积，也是全市所有区最大的:

不过虽然余杭区人口增长很快，这一年的增长表现却是比较平淡的，未来科技城附近平平，新余杭一些盘都开始跌价了。

城市属性更重要

上海人为浦东浦西哪个牛争了那么多年，北京六环自然和宇宙中心五道口大不一样，不同的地段，差个10倍的房价也是正常。

我觉得城市是个抱团取暖的组织，比如房价的涨幅。

看了十个城市内部的涨势分布，也比较了之间的差异，容易发现，相比城市内的房价差，城市和城市之间的平均涨幅差异更大。

西湖区平均涨了50%，上城区是不会只涨20%的，我觉得作为一个袖珍的新一线城市，杭州面积不大，坐几站地铁也没差太多啊。而城市与城市之间就差远了，只有国道省道铁路稀疏相连，即便现在有了高铁经济，他们依旧是相对独立的孤岛，除了物理隔离，还有社交隔离，缺少『你涨我tmd也涨』的情绪互相渲染。

因此，我们回顾文初的三个城市涨势地图，苏州和上海暴涨，然而杭州全体暗淡，杭州涨的多的，在上海还没到中位数。

通过比较揣测未来

有人说杭州库存已过高，有人说杭州还是洼地，我们如何通过数据做点分析？

我又旧事重提，数据狗的上海买房攻略里已经写过一遍:

在知乎上众多回答里,我很感兴趣的是这个答案中国楼市房价是否会崩溃？何时崩溃莫名的回答

有研究对美国、澳州26个房价超高的城市的研究表明,其中有23个都有严格的“可持续发展”法案,比如旧金山湾区, 5 / 6的土地是不能开发的, 没房子可卖价格就水涨船高了。而一些城市,比如Houston,全美第4大城市,收入很高,但房价却是美国前15的低, 有钱并没有说明房价一定高，而加州的Palo Alto，由于政府控制房屋建设，从1970到1980年十年间，甚至一所新住宅都没有建起来。虽然这十年间，当地的人口几乎没有任何变化，可房价却翻了4倍。

所以，如果政府减少土地供给，也就是减少每年新增的房屋数，房价一般就会涨，即便人口不变，其实这个在中国各个城市也比较明显。

杭州的房子增速在加快

我们把上涨很凶猛的北京、上海、深圳、广州与杭州并列，绘制其户数增长曲线（每年新建设的房屋量为y轴）时，奇迹发生了，看下图，填色部分为杭州，其他城市的建设量都在一路下行，而杭州的建设量在一路猛涨，真的是猛涨！

看过美国的房价规律，我对杭州的未来深表忧虑。

回顾杭州的人口变迁

那会不会，虽然杭州人口的基数不大，但还以一个很牛的速度在增长呢？

首先看看其他城市，百度搜索『北京人口增长』，百度给你吐出个曲线:

本世纪后北京的人口竟然增加了60%有余。

然而杭州的人口增长一直非常渐进温和，即便从1990年到2014年近25年，本地户口数也就增加了30%，人口变化不是很大(数据来自杭州市统计局)。

但还有一点很有意思，杭州市的非农户口却增加的比较快，14年是90年的2.4倍，我把图画在下面，黄色的是城市户口的变化，灰色的是总人口的变化，有意思的是1994年左右，农村转城市的人忽然多起来了。

因此虽然基数变化没那么大，但结构变化还是挺厉害的，也许真是这些进入城市的人口，购买了越来越多的商品房。

这个人口刺激对越来越热火的建设量而言，应该还是不够的，所以有了之前我的分析，杭州市中心的人均保有商品房量比北京、上海、深圳甚至南京的量要大，因此其涨幅很难像昙花一现的09年一样万流涌动了。

供需关系大PK

因此，我觉得需要有一个指标去刻画这种供需关系，最简单的也许就是人均商品房套数，假设叫K, 如果全城都是三口之家，每家一套房，则k = 1 / 3 = 0.33, 这个指标越大则越供大于求，如果这个指标比较小，你大概是能想到有好多白领屌丝们都要挤隔板房、地下室以及八人一间的大通铺了(俺的北京记忆啊)。

然而杭州那么大，千岛湖和桐庐县也是杭州，海量的农村。链家的住宅数据都是商品房，没把农民自己盖的小楼算在里面，如果一个地区农村或城中村多，k就很小，数据显得好像房子很稀缺似的。

所以我想到的一个办法是，找城市最核心区，也就是高楼林立，没啥农村户口的区域做对比，这里的人口比较接近购房人口，因此可以直接拿商品房总量 / 人口总量作比较:

杭州市的上城区和下城区基本是没有农田的，杭州滨江区、西湖区可能有一些城中村/农村，指标可能略低些，对比上海徐汇、普陀、杨浦，北京东城区、西城区、朝阳(可能有些农村)，深圳的福田区(可能有些城中村)、南京鼓楼区等，通过这些区域的商品房数量和人口 (所有人口数据都是晚于2010年最后一次人口普查的, 最近的是去年)计算k值：